Sunday, February 3, 2013

買居屋

香港人非常聰明,看到任何機會都不會放過。最近黃金機會是買居屋,包括房協的資助房屋。早前五千個免補地價白表二手居屋配額,有六萬份申請。近期房協推售置安心項目約一千個單位,亦收到近六萬份申請表,超額認購近六十倍。

居屋和置安心都是資助房屋,協助低收入家庭置業。地產價錢急速上升,一般中產家庭都覺得置業很困難。資助房屋比市價折讓三成,但價錢對低收入家庭來說仍然很高。不過看它們受歡迎的程度,卻和高昂的樓價不成正比。林本利博士近日有一篇文章指出這一個不合常理的現象。

房委居屋和房協置安心,說是房屋福利。但市民清楚知道它們是私有產業。幾十年前計劃推出時尚有買賣時限,但現時已可自由買賣。它們訂價時是市價的七成,即是買家可付出較少就可入市。賣出時是市價,內含需要補回的三成差價,最後是由買家支付,業主就可穩袋他投資那一部份的升幅。現時大家都看好樓市不會大跌。政府沒有好辦法亦沒有決心去刻意壓低樓價,樓市就算有調整到最後都會復原。居屋這類資產,就算不是短期炒賣,亦是中期必賺的投資。

雖然政府這一個以資助房屋作為私人樓宇供應的政策是否錯誤還要看房委將要做的政策檢討的結果,但起碼申請這一項福利還有入息和資產審查來把關。這給人的印象是買新居屋的得益者都是低收入人士。這雖然是一廂情願的想法,但居屋業權是歸於經資產審查而及格的人士。其他人如果借用其名義來投資而沒有業權似乎不太可行。但這個假設已被打破。去年十一月,終審法院在兩宗爭奪居屋業權的案件中,裁定家人之間夾錢買居屋的協議不受房屋條例限制,令一眾有份出錢但沒有在契約上記名的人士亦獲法律保障,擁有實質業權。這些案例表明日後市民申請購買資助房屋,只需要找一些符合資產和入息限制的成員出面申請,之後可再由其他人提供首期和供款,便可變相擁有單位的實質業權。這些安排可使不合資格的父母出資協助子女購買資助房屋;而中產的子女同樣可以出資協助父母購買資助房屋。一些在契約上沒有業權名分的人,可以擁有實質業權。這一個漏洞,使入息和資產上限變成一個笑話,資助房屋不能達到幫助低收入市民的目的,而變成炒賣樓房的工具。

林博士舉出的例子,是有錢買樓無錢開飯的現象。第一,資助房屋在現時水平並不便宜,符合入息和資產上限資格的人士如果買了,供樓的款項會是很大的負擔,對其生活質素有很大影響。第二,政府現推出很多福利措施如長者生活津貼、復建居屋等。市民會想辦法符合申請資格,以求獲取政府福利。將會有人符合申領綜援和長者生活津貼的資格,又可申請購買資助房屋,形成雙重福利。

這個現象開始浮現至受人注意。在近期資助房屋申請中,有人填寫無入息。既然無入息,如何可以付出首期、辦理按揭和每月供款呢?政府應對頭痛的方法是只醫頭痛,考慮入息資產下限;即是將受資助階層再分為可供樓和不可供樓等級。其實沒有能力買居屋的人士仍要買居屋的真正原因是居屋有價,引致超出資格的人士仍想入市。家人互相協助買居屋並無不妥,起碼在政府有限的資助下仍可加一把力讓低收入人士可以安居。但當居屋可變成私人樓宇,買居屋的動機就變成炒賣投資掛帥而非用作資產保值以儲蓄來改善生活水平。房委的政策檢討會考慮應否限制資助房屋只可轉售給綠表白表申請者。且看結果如何。


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